Peut-on retenir le dépôt de garantie d’un locataire ?

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuels manquements : loyers impayés, dégradations, charges non réglées…

Le montant est encadré par la loi :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location vide.

• 2 mois maximum pour une location meublée.

Sa restitution est également réglementée : le propriétaire dispose d’un délai d’un mois (ou deux mois en cas de litige) après le départ du locataire pour restituer la somme, déduction faite des éventuelles retenues justifiées.

Dans quels cas peut-on retenir tout ou partie du dépôt de garantie ?

Un propriétaire ne peut pas retenir arbitrairement la somme. Il doit se fonder sur des éléments objectifs et justifiés.

Voici les cas légalement autorisés :

1. Loyers ou charges impayés

Si le locataire n’a pas réglé tout ou partie de son loyer ou de ses charges locatives (eau, entretien, taxe d’enlèvement des ordures…), le propriétaire peut retenir la somme équivalente sur le dépôt.

Il devra toutefois pouvoir le prouver (avis d’échéance, décompte des charges, quittances manquantes…).

2. Dégradations constatées

Les retenues sont possibles en cas de détériorations anormales causées par le locataire.

Quelques exemples :

• Trous dans les murs, moquettes brûlées, fenêtres cassées…

• Électroménager endommagé (dans un meublé).

• Cuisine rendue dans un état insalubre.

Attention : la notion d’usure normale (liée à l’âge ou à l’usage) ne peut pas justifier de retenue.

3. Ménage non effectué

Si le logement est rendu dans un état de saleté manifeste, les frais de ménage peuvent être retenus, à condition de présenter un devis ou une facture de nettoyage professionnel.

4. Travaux de remise en état

Des travaux peuvent être déduits si le logement a subi des modifications non autorisées (cloisons démontées, murs repeints en noir…), ou si des éléments doivent être réparés ou remplacés du fait du locataire.

5. Charges de copropriété restant dues

En cas de régularisation annuelle de charges, il est possible de retenir une provision, surtout si l’exercice comptable n’est pas encore clos. Le trop-perçu devra ensuite être restitué.

Que dit la loi ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise :

« Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés, ou deux mois en cas de déductions justifiées. »

En cas de retenue, le bailleur doit obligatoirement fournir :

• Un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée.

• Des justificatifs précis (factures, devis, photos…).

Sans ces documents, la retenue peut être contestée.

Liste ordonnée – Conditions pour retenir légalement la caution

Le locataire a causé un préjudice justifiable (loyer, dégradation…).

Vous avez un état des lieux d’entrée/sortie contradictoire.

Vous disposez de preuves écrites (factures, devis, courrier…).

Vous respectez le délai légal de restitution.

Vous fournissez un détail clair des retenues au locataire.

Ce que vous ne pouvez pas retenir

• De l’usure normale (ex : peinture un peu ternie, joints vieillissants).

• Des travaux d’amélioration que vous décidez après le départ (ex : refaire la salle de bain).

• Des frais de relocation ou honoraires d’agence.

• Des pénalités injustifiées.

⚠️ Le bailleur qui retient sans justification s’expose à des pénalités légales : jusqu’à 10 % du dépôt par mois de retard après mise en demeure.

Exemple de retenue justifiée

Situation : Le locataire part sans payer son dernier mois de loyer (600 €) et rend l’appartement avec un mur endommagé (devis de peinture : 250 €). Le dépôt était de 800 €.

Retenue possible :
600 € (loyer impayé) + 250 € (peinture) = 850 €.
→ Le bailleur peut retenir les 800 € et demander le solde de 50 € au locataire.

Comment éviter un litige avec votre locataire ?

• Établissez un état des lieux complet (avec photos si possible).

• Soyez transparent dans vos échanges.

• Informez le locataire dès que vous envisagez une retenue.

• Envoyez une lettre détaillée en cas de retenue avec toutes les pièces justificatives.

• Gardez une trace écrite de tous les échanges.

Que faire si le locataire conteste ?

Le locataire peut contester une retenue qu’il juge abusive. Dans ce cas :

Tentez une résolution à l’amiable.

Si besoin, saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuite).

En dernier recours, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance.

Préparez un dossier solide avec état des lieux, photos, devis, contrats, courriers…

FAQ – Vos questions fréquentes

Dois-je rendre la caution si le locataire a repeint sans autorisation ?
Oui, sauf si la peinture empêche la relocation (ex : murs noirs). Dans ce cas, une retenue est possible si vous justifiez des frais de remise en état.

Le locataire a cassé une vitre, puis-je retenir ?
Oui, sur présentation du devis ou facture de remplacement.

Le ménage est mal fait, puis-je déduire des frais ?
Oui, mais vous devez prouver le mauvais état et fournir une facture d’un professionnel.

Et si je dépasse le délai de restitution ?
Vous devez payer des intérêts de retard, sauf si le locataire a lui-même tardé à rendre les clés.

Conclusion

Retenir le dépôt de garantie d’un locataire est possible, mais uniquement dans des cas précis, encadrés par la loi. En tant que bailleur, vous devez toujours justifier chaque euro retenu. Une communication transparente et des documents solides (état des lieux, factures…) sont vos meilleurs alliés pour éviter un litige.

En cas de doute, mieux vaut prévenir que guérir : soignez l’entrée dans les lieux, et préparez la sortie avec sérieux.