Prêt in fine ou amortissable : comment choisir ?
Vous hésitez entre prêt in fine ou amortissable pour financer votre achat immobilier. Le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre capacité d’épargne et de votre projet. Ce guide compare les deux mécanismes, propose une simulation claire et donne une méthode pour négocier au mieux taux, assurance et garanties.
Définitions essentielles
Prêt amortissable. C’est le format standard. Chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital. Le capital baisse au fil du temps, les intérêts diminuent.
Prêt in fine. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du crédit. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Condition fréquente : nantir une épargne (souvent une assurance-vie) pour sécuriser la banque.
Conséquence directe :
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À taux identique et durée identique, les mensualités in fine sont plus faibles car elles ne portent que sur les intérêts.
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Le coût total du crédit in fine est plus élevé si l’on ne tient pas compte des effets fiscaux et des rendements de l’épargne nantie.
Mécanique des intérêts et du capital
Amortissable :
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Intérêts calculés sur le capital restant dû.
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Le capital diminue tous les mois.
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Coût total = somme des intérêts + assurance.
In fine :
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Intérêts calculés sur le capital initial constant.
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Pas d’amortissement intermédiaire.
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Coût total brut = intérêts sur n années + assurance.
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Une épargne de nantissement est constituée en parallèle pour rembourser le capital à la fin.
Point de vigilance : le rendement de l’épargne et la fiscalité peuvent compenser le surcoût d’intérêts du prêt in fine, notamment pour un investissement locatif imposé au réel.
Quand le prêt in fine devient pertinent
Le prêt in fine peut battre l’amortissable dans quelques cas précis :
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Investissement locatif fortement fiscalisé
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Les intérêts du crédit sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel.
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Avec l’in fine, les intérêts restent élevés chaque année, donc la déduction fiscale aussi.
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Gain net si votre TMI + prélèvements sociaux compensent l’excédent d’intérêts.
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Épargne nantie avec rendement net crédible
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Vous disposez ou pouvez constituer une assurance-vie avec rendement attendu net (après frais et fiscalité) proche du taux du crédit.
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La banque accepte un nantissement partiel ou total de ce contrat.
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Optimisation de trésorerie
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Mensualité plus basse en phase de démarrage d’un projet ou d’une activité.
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Logique patrimoniale avec flux locatifs qui couvrent intérêts + épargne.
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Projet de cession ou de liquidité à horizon défini
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Vente d’actifs, prime différée, héritage certain, rachat d’entreprise.
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Vous préférez ne pas amortir pour garder votre capital investi ailleurs.
Dans les autres cas (résidence principale, TMI faible, pas d’épargne nantie rémunérée), le prêt amortissable est souvent plus rationnel.
Simulation chiffrée simple
Hypothèses prudentes et arrondies pour comparer prêt in fine ou amortissable :
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Montant emprunté : 200 000 €
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Durée : 15 ans
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Taux nominal : 4,20 %
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Assurance emprunteur : 0,20 %/an sur capital initial pour l’in fine, 0,20 %/an sur capital restant dû pour l’amortissable
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Épargne nantie (in fine) : versements réguliers sur assurance-vie, rendement net supposé 2,8 %/an.
Amortissable :
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Mensualité hors assurance ≈ 1 497 €
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Intérêts totaux sur 15 ans ≈ 69 460 €
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Assurance (approx.) ≈ 4 200 € la 1re année puis décroissante, total estimatif ≈ 31 500 € si calculée sur capital initial (banque) ou bien ≈ 17 000–20 000 € si calculée sur le capital restant dû (dépend contrat).
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Coût total intérêts + assurance ≈ 86 000–100 000 € selon méthode d’assurance.
In fine :
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Mensualité d’intérêts hors assurance = 200 000 × 4,20 % / 12 ≈ 700 €
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Assurance calculée sur capital initial = 200 000 × 0,20 % / 12 ≈ 33 €
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Mensualité totale ≈ 733 € + épargne nantie à verser pour atteindre 200 000 € en 15 ans avec 2,8 % net.
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Intérêts totaux ≈ 126 000 €
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Coût brut ≈ 132 000 €
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Effet épargne : capital final ≈ 200 000 € constitué par vos versements + rendement. Le coût net doit donc intégrer l’impact fiscal des intérêts déductibles et le rendement de l’assurance-vie.
Lecture : sans avantage fiscal ni rendement attractif, l’amortissable coûte moins cher. Avec revenus fonciers au réel et TMI élevé, l’in fine peut devenir compétitif, surtout si l’assurance-vie performe correctement.
Conseil de méthode : faites deux feuilles de calcul. D’un côté, coût total net du prêt amortissable. De l’autre, cash-flows in fine + versements sur épargne + fiscalité. Comparez le capital net restant au bout de 15 ans.
Quels profils gagnent avec l’in fine ?
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Investisseur locatif au réel avec TMI ≥ 30 % et capacité d’épargne mensuelle.
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Épargnant déjà détenteur d’une assurance-vie significative, acceptant de la nantir.
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Chef d’entreprise qui souhaite préserver la trésorerie en phase de croissance.
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Projet court avec sortie programmée et visibilité sur la liquidité.
À l’inverse, privilégiez l’amortissable pour une résidence principale, une TMI faible, ou si vous n’êtes pas à l’aise avec la discipline d’épargne.
Assurance emprunteur et garanties
Quel que soit le choix prêt in fine ou amortissable, l’assurance pèse sur le coût. Comparez :
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Taux en délégation d’assurance (souvent plus bas qu’en banque).
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Assiette : sur capital initial ou restant dû.
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Niveaux de couverture : DC/PTIA minimum ; ITT/IPT selon votre situation.
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Garanties : hypothèque, nantissement d’assurance-vie, caution crédit logement.
Pour l’in fine, la banque exigera un nantissement d’un montant élevé (70–100 % du capital). La qualité du contrat (fonds euros vs unités de compte, frais, clause bénéficiaire) compte autant que le taux du crédit.
Pour réduire la facture : demandez une délégation d’assurance et comparez les TAEA. Si un remboursement anticipé est probable, négociez une assurance sur capital restant dû.
Comment négocier son dossier
Pré-comparer les banques et les courtiers. Les offres in fine restent moins courantes.
Présenter un plan d’épargne crédible, un profil de risque adapté, et un cash-flow mensuel réaliste.
Taux et frais : négociez le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance.
Clause de nantissement : discutez du pourcentage de nantissement et du type d’actifs éligibles.
Souplesse : options de modulation, frais d’IRA (indemnité de remboursement anticipé), possibilité de transformer l’in fine en amortissable si besoin.
Risques et erreurs fréquentes
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Sous-épargne côté in fine : si vous ne versez pas assez, la boule finale devient ingérable.
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Rendements surestimés : une assurance-vie en unités de compte peut décevoir.
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Risque de taux : si vous optez pour un variable mal couvert.
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Vacance locative : flux locatifs insuffisants pour porter intérêts + épargne.
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Assurance chère et mauvaises garanties : surcoût inutile.
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Fiscalité mal anticipée : passer du micro-foncier au réel sans calcul peut se retourner contre vous.
Méthode de décision rapide
Posez trois questions. Si deux réponses penchent du même côté, vous avez votre solution.
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Ai-je une TMI élevée et des revenus fonciers au réel ?
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Puis-je constituer ou nantir une épargne performante sans stress ?
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Est-ce un investissement locatif ou une RP ?
Deux oui aux deux premières avec projet locatif → in fine à étudier.
Sinon → amortissable par défaut.
Liste ordonnée : mode d’emploi de comparaison
Définissez le projet (RP ou locatif, durée cible, revente probable).
Recueillez 3 offres amortissables comparables et 1–2 offres in fine.
Calculez pour chaque offre : mensualité, intérêts totaux, assurance, frais.
Pour l’in fine, bâtissez le plan d’épargne : versement mensuel pour atteindre le capital, rendement net réaliste.
Intégrez la fiscalité : TMI, régime réel, déductibilité des intérêts.
Simulez un stress test : –1 pt de rendement épargne, +6 mois de vacance locative.
Comparez le patrimoine net final (capital restant, épargne, impôts payés/économisés).
Vérifiez la liquidité de l’épargne nantie et les frais de sortie.
Choisissez l’option qui maximise votre marge de sécurité.
Figez la décision par écrit et préparez le plan de suivi annuel.
Questions fréquentes
Peut-on rembourser un in fine par anticipation ?
Oui, mais vérifiez les IRA et les conditions de mainlevée du nantissement.
Et si l’assurance-vie baisse ?
La banque peut demander un complément de nantissement. Anticipez une marge de sécurité.
L’in fine est-il compatible avec le Pinel ou le LMNP ?
Pinel : souvent amortissable par simplicité. LMNP au réel : l’amortissement comptable change la donne, faites un calcul global.
Peut-on mixer in fine et amortissable ?
Oui, via un montage mixte (tranche in fine + tranche amortissable) pour équilibrer trésorerie et coût.
Exemple de plan de trésorerie locatif
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Prix net vendeur + frais = 260 000 €.
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Apport : 60 000 €.
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Prêt in fine : 200 000 € à 4,20 % sur 15 ans.
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Loyer net charges = 1 050 €/mois.
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Mensualité intérêts + assurance ≈ 733 €.
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Épargne nantie requise ≈ 700–750 €/mois selon rendement net.
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Cash-flow apparent proche de l’équilibre.
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Avantage fiscal : intérêts déductibles. Calculer l’impôt économisé selon votre TMI.
Interprétation : la soutenabilité dépend de votre discipline d’épargne et de votre TMI. Sans TMI élevé, l’amortissable est souvent plus économique.
Bonnes pratiques de suivi
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Piloter un tableau de trésorerie mensuel (même simple) avec 3 colonnes : intérêts/assurance, épargne nantie, loyer net.
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Revoir la performance de l’assurance-vie chaque année.
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Anticiper la sortie : vente, remboursement partiel, refinancement.
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Conserver une épargne de sécurité distincte du nantissement.
Maillage interne utile
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Comprendre l’assurance emprunteur et la délégation : Changer d’assurance emprunteur : mode d’emploi.
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Anticiper l’IRA : Indemnité de remboursement anticipé : calcul.
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Suivre les taux immobiliers : Taux immobilier 2025 : tendances et conseils.
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Regrouper en cas de surcoût : Rachat de crédits : quand ça vaut le coup.
Avertissement
Ce contenu est éducatif. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. Avant d’opter pour prêt in fine ou amortissable, vérifiez la fiscalité, les frais réels et la soutenabilité de votre épargne. Les performances passées des placements ne préjugent pas des performances futures.
Conclusion
Le choix prêt in fine ou amortissable se résume à un arbitrage coût brut vs optimisation fiscale et financière. Pour une résidence principale ou une TMI faible, l’amortissable s’impose. Pour un locatif au réel avec TMI élevé et épargne nantie performante, l’in fine peut créer plus de valeur. Calculez les deux scénarios, appliquez la méthode en 10 étapes et verrouillez des conditions d’assurance et de garanties adaptées. Passez ensuite en exécution disciplinée.
