LMNP ou LMP : micro-BIC ou réel, comment choisir

Vous louez en meublé et hésitez entre LMNP ou LMP ? Le choix du statut (non professionnel ou professionnel) et du régime fiscal (micro-BIC ou réel) détermine votre impôt, vos cotisations sociales, votre capacité à pratiquer des amortissements et, in fine, votre rentabilité. Ce guide 2025 vous donne une méthode claire pour trancher rapidement selon vos loyers, vos charges, la valeur du bien et votre situation de revenus.

LMNP ou LMP : rappel des différences utiles

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique à la majorité des particuliers. Il permet d’opter pour le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le réel (déduction de toutes les charges et amortissements). Les déficits BIC non pro ne s’imputent pas sur votre revenu global mais se reportent sur les bénéfices de même nature.

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) concerne les ménages dont l’activité meublée prend une place majeure. Deux critères usuels sont regardés : recettes annuelles meublées supérieures à 23 000 € et recettes meublées supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. En LMP, les déficits peuvent s’imputer sur le revenu global (hors part provenant des amortissements), et la sortie peut relever du régime des plus-values professionnelles. Les cotisations sociales sont en principe dues lorsque l’activité est considérée comme professionnelle.

En pratique, la bascule LMNP → LMP n’est ni automatique ni « punitive » si l’on anticipe ; elle exige surtout de raisonner trésorerie et risque social/fiscal.

Micro-BIC ou réel : la logique économique avant tout

Le cœur du choix fiscal n’est pas le slogan « micro = simple, réel = compliqué ». Il faut mesurer qui coûte le moins sur 3 à 5 ans à trésorerie constante.

• Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (pas d’amortissements). Il est pertinent lorsque vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, gestion, abonnements, petites réparations, taxe foncière, etc.) sont nettement inférieures à l’abattement.

• Le réel autorise la déduction intégrale des charges + les amortissements (immobilier hors terrain, mobilier, équipements). Il devient pertinent dès que l’ensemble charges + amortissements excède l’abattement micro. C’est souvent le cas pour un bien financé à crédit ou récemment acquis, avec un mobilier conséquent.

La bonne méthode est de poser deux colonnes « micro-BIC » et « réel », d’y coller vos chiffres et de comparer l’impôt + les prélèvements sociaux + (éventuelles) cotisations.

Amortissements en meublé : l’avantage décisif du réel

L’amortissement vous autorise à répartir dans le temps la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. En pratique, on observe souvent :

• immeuble (hors terrain) amorti sur une durée longue (par exemple 25–35 ans selon composantes),

• mobilier/électroménager sur des durées plus courtes.

Les amortissements ne créent pas de trésorerie mais réduisent l’assiette imposable. En LMNP au réel, ils peuvent neutraliser vos bénéfices BIC pendant plusieurs années, amenant votre impôt sur les loyers proche de zéro (hors prélèvements sociaux éventuels sur la fraction de bénéfice). C’est la raison pour laquelle beaucoup de bailleurs meublés au crédit préfèrent le réel.

Cotisations sociales et prélèvements sociaux : bien distinguer

• En LMNP, on relève en général des prélèvements sociaux sur le bénéfice BIC.

• En LMP (ou en meublé assimilé professionnel), l’activité peut entraîner des cotisations sociales (URSSAF) sur le résultat. Selon les cas (recettes, nature de la location, services para-hôteliers), la bascule aux cotisations est déclenchée. Elle doit être budgétée : comparer « PS sur bénéfice » vs « cotisations sociales » change parfois la donne.

Point-clé : un bénéfice faible au réel grâce aux amortissements limite mécaniquement la base soumise aux PS/cotisations. À l’inverse, un micro-BIC bénéficiaire peut générer une base sociale/fiscale plus élevée qu’on ne le pense.

Obligations et démarches : SIREN, compta, déclarations

Même en LMNP, vous disposez d’un numéro SIREN (formalité simple en ligne) pour déclarer vos BIC. En micro-BIC, la tenue comptable est légère ; en réel, une comptabilité commerciale s’impose (journal, grand livre, immobilisations, amortissements). Beaucoup délèguent la liasse à un cabinet, coût à intégrer dans la comparaison.

Côté déclarations :

• micro-BIC : report des recettes sur 2042-C-PRO, abattement automatique.

• réel : dépôt d’une liasse BIC (bénéfice ou déficit), puis report du résultat sur 2042-C-PRO.

• En LMP, surveiller les incidences spécifiques (déficits, plus-values professionnelles à la cession de l’activité, CFE selon implantation).

Méthode simple pour décider en 30 minutes

Dressez une photographie annuelle réaliste de votre bien :

• loyers encaissés,

• intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, gestion, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, abonnements, petites réparations, honoraires comptables,

• dotations d’amortissements prévisionnelles (immobilier hors terrain + mobilier).

Comparez ensuite « micro-BIC » vs « réel » :

• micro-BIC : loyers – abattement → base imposable, puis IR + PS ;

• réel : loyers – charges – amortissements → base imposable (souvent proche de 0 ou déficitaire) → IR + PS/cotisations ;

• intégrez le coût d’un expert-comptable si vous n’auto-gérez pas.

Le meilleur régime est celui qui minimise impôt + PS/cotisations + frais de gestion sur 3–5 ans, pas seulement l’année en cours.

Cas pratiques parlants

Bien récent acheté à crédit, bon niveau d’intérêts et mobilier complet

Le réel gagne presque toujours car amortissements + intérêts > abattement micro. L’impôt tombe à quasi zéro plusieurs années. Idéal en LMNP si vos autres revenus d’activité restent supérieurs aux loyers (statut non pro).

Studio ancien payé comptant, peu de charges, peu d’amortissable

Le micro-BIC peut suffire si l’abattement couvre largement vos faibles charges. Utile quand vous ne voulez ni comptabilité, ni honoraires de cabinet.

Revenus meublés > 23 000 € et supérieurs au reste de vos revenus d’activité

La bascule LMP devient probable. Le réel reste pertinent pour piloter le résultat via l’amortissement. Budgétez les cotisations sociales et, si besoin, ajustez la structure (meublé professionnel assumé, ou réduction de l’assiette par travaux/amortissements).

Impact du statut sur la sortie (revente)

En LMNP, la cession du bien relève des plus-values immobilières des particuliers (hors cas professionnels), avec abattements dans le temps. En LMP, selon la structuration et l’intensité d’activité, on peut tomber dans les plus-values professionnelles. Ce point mérite un arbitrage si une revente est envisagée à court/moyen terme.

Erreurs fréquentes à éviter

Croire que le micro-BIC est « toujours gagnant » parce qu’il est simple.
Oublier les amortissements au réel : c’est l’arme principale du meublé.
Sous-estimer l’effet des cotisations sociales quand l’activité devient pro.
Changer de régime sans comparer sur 3–5 ans ou sans intégrer les honoraires comptables.
Mélanger les flux perso et locatifs : ouvrez un compte bancaire dédié pour suivre vos charges.

Tableau repère

Profil / situation Conseil pratique
Bien financé à crédit, mobilier important Plutôt réel LMNP pour amortir et neutraliser le résultat.
Bien payé comptant, charges très faibles Micro-BIC si l’abattement dépasse nettement vos charges.
Recettes meublées > 23 k€ et > autres revenus Étudiez LMP au réel ; simulez PS vs cotisations sociales.
Volonté de revendre rapidement Attention aux règles de plus-values (pro vs particulier) selon le statut.

Check-list express avant de trancher

Chiffrez vos charges réelles et votre dotation d’amortissements.
Projetez micro-BIC vs réel sur 3 années.
Testez l’impact de cotisations sociales en cas de passage pro.
Décidez si vous gérez la compta ou déléguez.
Gardez une preuve de vos immobilisations (factures, inventaires) pour sécuriser l’amortissement.

Foire aux questions rapides

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de vie du bien ? Oui, l’option pour le réel est possible et vaut en principe pour une durée minimale ; elle se renouvelle tacitement.
Les amortissements non déduits se perdent-ils ? Non, ils se reportent et lissent le résultat dans le temps selon les règles comptables.
LMNP, faut-il un SIREN ? Oui, même si vous êtes au micro-BIC ; la formalité est en ligne.
La CFE est-elle due ? Souvent oui en meublé, selon la commune et la nature de l’activité ; vérifiez votre avis dans l’espace professionnel.

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Conclusion

Le bon choix LMNP ou LMP, micro-BIC ou réel, se résume à une question de coût total et de souplesse. Si vos charges + amortissements dépassent l’abattement, le réel s’impose presque toujours. Si vos recettes meublées dominent vos autres revenus et franchissent certains seuils, le LMP devient logique, à condition d’intégrer les cotisations. Faites vos calculs sur 3–5 ans, sécurisez votre compta et gardez une vision claire de la sortie (plus-value). C’est cette discipline qui protège votre rentabilité.