Impôt sur la fortune improductive : ce qui change

Mise à jour au 2 novembre 2025. Application visée au Budget 2026 sous réserve de publication des textes d’exécution. L’Express+2Le Monde.fr+2

L’impôt sur la fortune improductive remplace l’IFI dans le projet de loi de finances 2026. Il élargit l’assiette à certains biens de luxe et actifs financiers, avec un taux unique de 1 % et un seuil maintenu à 1,3 M€ de patrimoine net taxable, selon les informations disponibles au 2 novembre 2025. Objectif annoncé : encourager l’investissement productif sans recréer l’ancien ISF. Des décrets préciseront les modalités. L’Express+1

Qu’est-ce que la « fortune improductive » ?

La notion vise les actifs qui ne génèrent pas de revenus ni ne participent activement à l’économie. Elle a émergé dans les débats parlementaires sur l’IFI depuis 2024 et a été reprise dans le Budget 2026. Exemples fréquemment cités : résidences secondaires inoccupées, biens de luxe, métaux précieux, crypto-actifs conservés sans usage professionnel. La liste finale relève de la loi et des décrets. Fondation de France IFI+1

Ce qui change par rapport à l’IFI

• Assiette élargie : au-delà du seul immobilier, inclusion de catégories d’actifs non productifs mentionnées dans la presse économique et les débats. Détails à confirmer par les textes. L’Express

• Barème simplifié : taux unique 1 % au lieu d’un barème progressif IFI, d’après les annonces médiatisées au 2 novembre 2025. L’Express

• Seuil d’entrée : 1,3 M€ net resterait le seuil, comme pour l’IFI. A confirmer dans la loi promulguée. L’Express+1

• Rendement et ciblage : la réforme est présentée comme une retouche limitée par rapport à un retour intégral de l’ISF. Le Monde.fr

Base taxable : ce qui serait dans le champ

Sous réserve de la loi finale :

• Immobilier « improductif » : biens non loués, logements vacants, terrains en friche. Fondation de France IFI

• Biens de luxe : yachts, jets, véhicules d’exception, montres et collections. boursorama.com

• Métaux précieux et or d’investissement : valorisés au 1ᵉʳ janvier.

• Crypto-actifs en détention privée.

• Liquidités et certains placements si non considérés comme « productifs ». Détail à préciser par décret. L’Express

Ce qui resterait hors champ ou allégé

• Actifs productifs utilisés pour une activité pro ou finançant l’économie réelle : probables aménagements.

• Résidence principale : traitement à confirmer. Jusqu’ici, l’IFI prévoyait un abattement de 30 %. A vérifier si reconduit. Service Public

• Dettes déductibles liées aux actifs imposables : principe conservé sous l’IFI, à préciser pour le nouvel impôt. Service Public

Calcul indicatif avec taux unique 1 % et seuil 1,3 M€

Hypothèse conforme aux annonces au 02/11/2025. Le calcul officiel dépendra de la loi promulguée. L’Express

Étape 1 : évaluer vos actifs relevant de la « fortune improductive ».
Étape 2 : déduire les dettes associées.
Étape 3 : si net > 1 300 000 €, appliquer 1 % sur l’excédent ou sur la base déterminée par la loi finale.

Cas pratiques pédagogiques

• Patrimoine net 2 000 000 € : base 700 000 € au-dessus de 1,3 M€ → impôt indicatif 7 000 €.

• Patrimoine net 3 500 000 € : base 2,2 M€ → 22 000 €.

• Patrimoine net 8 000 000 € : base 6,7 M€ → 67 000 €.

Déclaration, calendrier, contrôle

• Calendrier envisagé : application dans le Budget 2026, donc première valorisation au 1ᵉʳ janvier 2026 et déclaration au printemps 2026, sous réserve de promulgation et de décrets. L’Express

• Modalités : si logique IFI conservée, déclaration jointe à l’IR, avec cases dédiées et justificatifs de valorisation. Référence utile : règles IFI actuelles. impots.gouv.fr+1

• Contrôle : importance des preuves de valeur au 1ᵉʳ janvier : expertises, relevés, historiques de prix, attestation de garde crypto, etc.

Comment valoriser vos actifs

• Immobilier : références notariales, bases de transactions, décotes éventuelles selon l’état et l’occupation.

• Biens de collection : factures d’achat, certificats, enchères comparables, expertises agréées.

• Or et métaux : cours au 1ᵉʳ janvier, prime du produit.

• Crypto-actifs : valeur de marché au 1ᵉʳ janvier par plateforme reconnue, relevés de wallets, preuve de détention.

• Liquidités : soldes bancaires au 1ᵉʳ janvier.

Optimiser légalement : leviers classiques et nouveaux enjeux

• Dettes : ajuster la structure d’endettement liée aux actifs concernés. Le principe de déduction existe pour l’IFI sous conditions ; il faudra vérifier la transposition. Service Public

• Démembrement de propriété : donation temporaire d’usufruit au profit d’un proche ou d’une œuvre. Effets et risques à analyser au cas par cas.

• Basculer vers des actifs « productifs » : titres finançant l’économie réelle, immobilier effectivement loué, SCPI orientées productif.

• Dons et philanthropie : mécénat et réductions éventuelles selon les textes d’application.

• Organisation patrimoniale : holdings, pactes Dutreil non transposables par principe ici, mais utiles pour séparer productif et improductif.

• Expatriation fiscale : option extrême et risquée, encadrement par règles de départ et potentiels dispositifs anti-abus. Débat public nourri en 2025. Le Monde.fr+1

Questions fréquentes

Ce n’est pas l’ISF ?
Non. Le dispositif remplace l’IFI et reste ciblé sur des actifs dits « improductifs », avec 1 % annoncé et seuil 1,3 M€. Pas de retour au barème ISF. L’Express+1

Quid des œuvres d’art ?
Des médias et débats ont cité l’extension aux biens de luxe et collections. Attendre le texte définitif pour la liste. L’Express+1

Et les crypto-actifs ?
Souvent évoqués dans le champ « improductif ». Méthode prudente : documenter vos valorisations et preuves de détention. boursorama.com

Résidence principale ?
Le régime IFI prévoyait un abattement de 30 %. A confirmer pour le nouvel impôt. Service Public

Cas chiffrés détaillés

Profil A : couple avec 2,0 M€ d’actifs improductifs nets

• Immobilier non loué : 1,6 M€

• Or et montres : 250 k€

• Crypto : 150 k€

• Dettes liées : 0 €
  Base : 2,0 M€ − 1,3 M€ = 700 k€ → impôt 7 000 €.

Pistes : mettre un bien en location meublée longue durée, céder une partie d’or pour financer un actif productif, envisager un don.

Profil B : 3,5 M€ avec 500 k€ de dettes éligibles

• Immobilier vacant : 2,5 M€

• Collections : 900 k€

• Liquidités dormantes : 600 k€

• Dettes hypothécaires : −500 k€
  Net : 3,5 M€ → base 2,2 M€ → 22 000 €.

Pistes : arbitrer vers actifs productifs, rénover pour louer, démembrement ciblé.

Profil C : 8,0 M€ très diversifiés

• Résidence secondaire non louée : 3,0 M€

• Yachts/objets précieux : 2,0 M€

• Crypto HODL : 1,0 M€

• Liquidités : 2,0 M€

• Dettes : −0,0 M€
  Base : 6,7 M€ → 67 000 €.

Pistes : bascule graduelle vers investissement productif, dons, structuration.

Checklist action

Lister tous les actifs candidats « improductifs ».

Documenter la valeur au 1ᵉʳ janvier (preuves).

Vérifier dettes déductibles.

Arbitrer vers des actifs productifs quand c’est pertinent.

Planifier la trésorerie de paiement.

Suivre les textes d’application avant la déclaration.

Liens interne conseillé

• Assurance vie : comparer fonds et unités de compte avant arbitrage.

• SCPI et immobilier locatif : rendement, fiscalité, démembrement.

• Guides IFI et déclaration : pas-à-pas, justificatifs.

• Placements sans risque : trésorerie et alternatives.

Sources ouvertes

Synthèse média et débats au 1–2 novembre 2025 : L’Express, CNews, Le Monde, analyses fiscales et récap officiels IFI pour références de méthode. Service Public+4L’Express+4CNEWS+4

Liste ordonnée

Évaluez la part « improductive » de votre patrimoine.

Consolidez les preuves de valorisation au 1ᵉʳ janvier.

Déduisez les dettes éligibles.

Simulez l’impact avec 1 % et seuil 1,3 M€.

Décidez des arbitrages productifs et des dons.

Mettez à jour votre organisation patrimoniale.

Préparez la déclaration dès ouverture du service en ligne.

Conclusion

Le nouvel impôt sur la fortune improductive marque un déplacement de l’IFI vers une logique d’assiette élargie et d’un taux unique de 1 % au-dessus de 1,3 M€ de patrimoine net, sous réserve de confirmation législative finale. Agissez tôt : inventaire, preuves, dettes, arbitrages vers le productif et préparation de la déclaration 2026. Pour aller plus loin, consultez nos guides « Assurance vie », « SCPI », « Déclaration IFI » et nos comparatifs placements. L’Express+1