fiscalité immobilière

La fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité d’un investissement immobilier. Entre impôts sur les loyers, taxes foncières, régimes d’imposition (micro-foncier, réel), et dispositifs de défiscalisation (Pinel, LMNP, etc.), comprendre la fiscalité est essentiel pour optimiser vos revenus et réduire vos charges.

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Questions fréquentes

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les propriétaires en location nue peuvent déduire les charges suivantes : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion et charges de copropriété. Ces déductions réduisent l’assiette imposable des revenus fonciers au régime réel.

Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

  • Le micro-foncier s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet un abattement forfaitaire de 30 %.

  • Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), avantageux si elles sont importantes.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (augmenté des frais et travaux). Elle est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs pour durée de détention, jusqu’à exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Qu’est-ce que le déficit foncier et comment l’utiliser ?

Le déficit foncier survient lorsque les charges dépassent les loyers perçus. Il peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelle fiscalité pour la location meublée (LMNP) ?

En LMNP, vous pouvez choisir :

  • Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés.

  • Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier, permettant souvent de neutraliser l’imposition.

Qui doit payer l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

Les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros doivent déclarer et payer l’IFI. Des abattements et stratégies de gestion (dette, démembrement, société civile) permettent de réduire son impact.

Quels dispositifs permettent de réduire ses impôts grâce à l’immobilier ?

Les principaux dispositifs de défiscalisation sont :

  • Loi Pinel / Denormandie : réduction d’impôt pour l’achat de logements neufs ou rénovés destinés à la location.

  • Loi Malraux : réduction d’impôt pour la restauration de biens classés.

  • Monuments Historiques : déduction intégrale des charges de restauration.

  • LMNP/LMP : amortissement fiscal et revenus moins imposés.

Mots clés

Revenus fonciers
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Amortissement
Déficit foncier
Plus-value immobilière
L'impôt sur la fortune improductive
Dispositif Pinel
Taxe foncière

Revenus fonciers
Revenus tirés de la location nue, imposés selon le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Statut permettant de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur la location meublée.

Apport personnel
Déduction comptable permettant de réduire l’assiette imposable en location meublée (LMNP/LMP).

Déficit foncier
Perte générée par les charges supérieures aux loyers, imputable sur le revenu global (dans certaines limites).

Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier, soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.

Prélèvement qui vise le patrimoine composé d’« actifs improductifs », c’est-à-dire des biens qui ne génèrent pas de revenus ni ne contribuent directement à l’activité économique. Exemples cités selon les versions débattues : métaux précieux, œuvres d’art, bijoux et objets de luxe, yachts/jets, cryptomonnaies, et certaines enveloppes financières, avec remplacement de l’IFI

Dispositif Pinel
Réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location sous conditions.

Taxe foncière
Impôt local dû par les propriétaires de biens immobiliers.

Revenus fonciers

Revenus tirés de la location nue, imposés selon le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Statut permettant de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur la location meublée.

Amortissement

Déduction comptable permettant de réduire l’assiette imposable en location meublée (LMNP/LMP).

Déficit foncier

Perte générée par les charges supérieures aux loyers, imputable sur le revenu global (dans certaines limites).

Plus-value immobilière

Gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier, soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.

L'impôt sur la fortune improductive

Prélèvement qui vise le patrimoine composé d’« actifs improductifs », c’est-à-dire des biens qui ne génèrent pas de revenus ni ne contribuent directement à l’activité économique. Exemples cités selon les versions débattues : métaux précieux, œuvres d’art, bijoux et objets de luxe, yachts/jets, cryptomonnaies, et certaines enveloppes financières, avec remplacement de l’IFI

Dispositif Pinel

Réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location sous conditions.

Taxe foncière

Impôt local dû par les propriétaires de biens immobiliers.

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