Calcul plus-value immobilière : méthode 2025 & abattements

Vendre un logement hors résidence principale déclenche souvent un calcul plus-value immobilière. La bonne nouvelle : ce montant se réduit légalement via les abattements de durée de détention, certains frais et parfois des exonérations. Ce guide 2025 vous donne une méthode claire pour estimer la plus-value imposable, intégrer les travaux/frais au bon endroit et comprendre la déclaration (chez le notaire via 2048-IMM, puis report sur 2042-C). Objectif : chiffrer correctement avant la signature et éviter les mauvaises surprises.

La formule de base (ce que l’on additionne et retranche)

Pour un bien autre que la résidence principale, la plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente – (prix d’acquisition ajusté). Le prix d’acquisition ajusté inclut les frais d’achat et, sous conditions, les travaux, ce qui diminue mécaniquement la plus-value.

Le prix de vente correspond au prix figurant dans l’acte, diminué des frais supportés pour la vente (commission d’agence payée par le vendeur, diagnostics obligatoires à sa charge, mainlevée d’hypothèque, etc.). Si l’acheteur règle l’agence, on ne soustrait rien côté vendeur.

Le prix d’acquisition est le prix d’achat (ou la valeur retenue dans une succession/donation), augmenté des frais d’acquisition et des travaux selon les règles ci-dessous. C’est ce montant « augmenté » qui sert de base de comparaison.

Frais d’acquisition : réel ou forfait

Vous avez deux voies pour majorer le prix d’acquisition avec les frais d’achat :

• Forfait de 7,5 % du prix d’acquisition (simple, sans justificatifs) ;

• Frais réels (droits d’enregistrement, émoluments, etc.) sur justificatifs.

Dans beaucoup de dossiers anciens où l’on a perdu des papiers, le forfait reste pratique. Si vos droits d’enregistrement étaient faibles (neuf, VEFA), le réel peut être plus avantageux.

Travaux : quand et comment les ajouter

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition. Deux cas de figure :

• Vous disposez de factures (entreprises). On ajoute leur montant TTC.

• Vous n’avez plus les pièces et détenez le bien depuis > 5 ans : vous pouvez utiliser un forfait de 15 % du prix d’acquisition, sans justificatifs.

Ne sont pas pris en compte : entretien courant, petits rafraîchissements, bricolage personnel. Les travaux doivent avoir été payés par vous et non déjà déduits au titre de revenus fonciers (pour ne pas « déduire deux fois »).

Abattements de durée : IR et prélèvements sociaux

Après la plus-value brute, on applique des abattements qui diminuent l’assiette de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux (PS). Les rythmes diffèrent : on est exonéré d’IR après 22 ans, et de PS après 30 ans de détention.

Abattements pour l’IR (hors RP)

Abattements pour les prélèvements sociaux

Lorsque la plus-value net-net dépasse 50 000 € (après abattements mais avant impôt), une surtaxe progressive s’ajoute. Le notaire la calcule et la prélève le jour de la vente le cas échéant.

Exonérations fréquentes à vérifier avant de calculer

Plusieurs situations évitent tout calcul plus-value immobilière parce qu’elles sont exonérées :

• Résidence principale (au jour de la cession, y compris dépendances immédiates vendues avec) ;

• Cession d’un bien pour un prix ≤ 15 000 € (par vendeur) ;

• Première cession d’un logement autre que la résidence principale si vous réemployez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les délais ;

• Cession par certaines personnes retraitées ou invalides sous conditions de revenus et d’absence d’IFI ;

• Expropriation avec remploi ;

• Ventes après 30 ans de détention (exonération IR+PS via abattements).

Avant d’aller loin dans les chiffres, vérifiez si vous entrez dans l’un de ces cas.

Méthode pas à pas : du prix de vente à l’impôt dû

On calcule la plus-value brute = prix de vente net vendeur – prix d’acquisition ajusté (frais + travaux).

On applique les abattements de durée (IR et PS) pour obtenir deux assiettes distinctes.

On calcule l’IR (taux 19 % sur l’assiette IR) et les PS (17,2 % sur l’assiette PS).

Si la plus-value nette excède 50 000 €, on ajoute la surtaxe.

Le notaire prélève et reverse tout via l’imprimé 2048-IMM ; vous reportez le résultat sur la 2042-C.

Cette séquence vous donne un coût clair avant la signature et permet d’arbitrer (date de cession, devis de travaux documentés, mandat d’agence, etc.).

Exemple chiffré 1 : appartement loué depuis 10 ans

Vous vendez 260 000 €. Vous aviez acheté 180 000 € en 2015. Vous choisissez forfait 7,5 % = 13 500 €. Vous avez 20 000 € de travaux facturés (cuisine, sdb).
Prix d’acquisition ajusté = 180 000 + 13 500 + 20 000 = 213 500 €.
Plus-value brute = 260 000 – 213 500 = 46 500 €.

Durée : 10 ans révolus → abattement IR = 6 % × 5 ans (années 6 à 10) = 30 %.
Assiette IR = 46 500 × (1 – 0,30) = 32 550 € → IR = 19 % × 32 550 = 6 184,50 €.

Abattement PS = 1,65 % × 5 = 8,25 %.
Assiette PS = 46 500 × (1 – 0,0825) ≈ 42 662 € → PS = 17,2 % × 42 662 ≈ 7 345 €.

Surtaxe : non (net < 50 000 €).
Impôt total estimé : ≈ 13 530 €.

Lecture : les travaux facturés et le forfait 7,5 % ont réduit la base d’environ 33 500 € ; sans eux, l’addition aurait été nettement plus lourde.

Exemple chiffré 2 : maison secondaire détenue 23 ans

Vente 310 000 €. Achat 120 000 € en 2002, forfait 7,5 % = 9 000 €, pas de travaux.
Prix d’acquisition ajusté = 129 000 €.
Plus-value brute = 181 000 €.

Durée : 23 ans → exonération d’IR (abattements cumulés ≥ 100 %).
Abattement PS : années 6 à 21 = 1,65 % × 16 = 26,4 % ; 22e année = 1,60 % ; 23e année = 9 % → total 37 %.
Assiette PS = 181 000 × (1 – 0,37) ≈ 114 030 € → PS ≈ 19 612 €.

Surtaxe : la plus-value nette (avant impôt) est > 50 000 € ; une surtaxe s’applique (calcul par tranches). Le notaire vous l’indiquera précisément. Malgré l’exonération d’IR, des PS et une surtaxe restent dus.

Lecture : passé 22 ans, on ne paie plus l’IR, mais on continue à payer des prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans.

Quand décaler la vente change tout

Si votre horizon est proche d’un palier d’abattement (fin de 5e année, entrée dans la 6e ; fin de 21e, passage à la 22e ; après la 30e), un décalage de date peut réduire fortement l’impôt. Deux ou trois mois peuvent valoir plusieurs milliers d’euros, surtout pour les PS entre 23e et 30e année. Intégrez cette chronologie dans vos négociations.

Cas particuliers à connaître

• Bien reçu par donation/succession : le prix d’acquisition est la valeur retenue dans l’acte (plus frais et travaux). La durée de détention repart en principe à zéro à la date de l’acte (sauf mécanismes spécifiques).

• Division de terrain / lotissement : gardez une traçabilité des coûts par lot pour affecter correctement prix d’acquisition et travaux.

• Indivision / pacs / divorce : chacun calcule sa quote-part de plus-value ; les abattements s’apprécient pour chaque part.

• Surtaxe : au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une taxe additionnelle par tranches s’ajoute ; elle peut être allégée par certaines dépenses liées à des contraintes d’urbanisme (selon dossiers).

Si votre dossier cumule plusieurs particularités, demandez à votre notaire de simuler noir sur blanc avant la mise en vente.

Que fait le notaire le jour J ?

Le notaire collecte toutes les pièces (titre d’acquisition, justificatifs de frais et travaux, durée de détention) et calcule l’impôt. Il liquide et reverse via le formulaire 2048-IMM, puis inscrit le résultat (y compris la surtaxe s’il y a lieu). Vous n’avancez rien : le montant est prélevé sur le prix de vente.

L’année suivante, vous reportez l’opération sur votre déclaration (case dédiée sur 2042-C). Conservez vos justificatifs : une demande d’éclaircissements peut intervenir a posteriori.

Check-list documents à réunir (utile avant compromis)

• Titre d’acquisition (acte de vente, attestation de propriété, acte de succession/donation).

• Factures de travaux éligibles (entreprises), devis et preuves de paiement.

• Justificatifs de frais d’achat (ou choix forfait 7,5 %), et de vente si payés par le vendeur (mandat d’agence, diagnostics).

• Historique d’occupation (utile pour l’exonération résidence principale).

• Répartition en cas d’indivision.

Plus tôt ces pièces sont prêtes, plus la négociation et la signature avancent sereinement.

Erreurs courantes qui coûtent cher

Penser que tous les travaux passent systématiquement : l’entretien simple ne s’ajoute pas.
Oublier que l’exonération résidence principale suppose une occupation réelle au jour de la cession (des délais de grâce existent après déménagement, à argumenter).
Confondre abattements IR et PS : on est exonéré d’IR à 22 ans, pas des PS avant 30 ans.
Négliger la surtaxe au-delà de 50 000 € nets : elle peut surprendre.

Tableau récap’

Foire aux questions courtes

Les meubles inclus dans la vente réduisent-ils la plus-value ? Oui si mentionnés et valorisés à part (cuisine équipée détachable, électroménager) : on les déduit du prix de vente immobilier.
Vente à perte ? Pas d’impôt et pas d’imputation sur d’autres revenus.
Location meublée (LMNP/LMP) ? La cession du bien immobilier reste au régime des plus-values immobilières des particuliers (hors cas spécifiques).

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Conclusion

Le calcul plus-value immobilière n’est pas qu’une soustraction. En 2025, vous optimisez d’abord le prix d’acquisition (frais, travaux), puis vous appliquez les abattements de durée distincts pour l’IR et les prélèvements sociaux, enfin vous vérifiez les exonérations et la surtaxe éventuelle. Anticipez avec votre notaire, réunissez vos justificatifs et, si un palier d’abattement approche, arbitrez la date de cession. Cette méthode vous permet d’estimer l’impôt dû avant de signer et de vendre au meilleur net.