Calcul frais de notaire ancien : méthode et exemples

Vous achetez un logement ancien et vous voulez chiffrer vos frais au centime près. Ce guide vous donne une méthode simple pour le calcul des frais de notaire dans l’ancien. Vous verrez les composants (droits, émoluments, débours), la formule, deux exemples complets à 200 000 € et 300 000 €, et les astuces légales pour payer moins.

Les 3 briques des frais de notaire dans l’ancien

Les “frais de notaire” ne vont pas tous au notaire. Ils regroupent :

• Droits de mutation (DMTO) et taxes assimilées : part la plus lourde. Versés à l’État, au département et à la commune.

• Émoluments du notaire : rémunération réglementée pour l’acte authentique et la formalisation.

• Débours et frais : paiements faits par l’étude pour votre dossier (cadastre, hypothèques, géomètre si besoin, copies, etc.) + contribution de sécurité immobilière (CSI).

Ordre de grandeur

Dans l’ancien, comptez 7 % à 8 % du prix selon le département et les frais annexes. La variabilité vient surtout des DMTO et des débours.

Les droits de mutation (DMTO) : 5,80 % dans la majorité des départements

• Taux standard : 5,80 % du prix taxable (souvent le prix net vendeur).

• Taux réduit 5,09 % dans quelques départements qui n’ont pas voté la majoration (liste évolutive, historiquement : Indre, Isère, Morbihan, Mayotte).

• S’ajoute la CSI : 0,10 % du prix (minimum légal d’environ 15 €).

Base taxable = prix du bien hors valeur du mobilier (électroménager, cuisine équipée, dressing amovible…) et, si l’annonce le prévoit, hors honoraires d’agence mis « charge acquéreur ». Voir la section “payer moins”.

Les émoluments du notaire : barème réglementé

Le notaire applique un barème par tranches (acte de vente). Calculé sur le prix du bien :

• 0 à 6 500 € : 3,870 %

• 6 500 à 17 000 € : 1,596 %

• 17 000 à 60 000 € : 1,064 %

• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Ces pourcentages donnent un montant HT, auquel s’ajoute la TVA en vigueur.
Le notaire peut, sur la partie au-delà de 150 000 €, pratiquer une remise jusqu’à 20 % de ses émoluments proportionnels (remise facultative, annoncée et identique pour tous les clients d’une même catégorie). Ne la supposez pas sans l’avoir obtenue par écrit.

À ces émoluments proportionnels s’ajoutent parfois des émoluments fixes pour certains actes (mandats, procurations) et de petites frais de formalités.

Les débours et frais de dossier : 800 à 1 200 € en pratique

Ils couvrent les documents et formalités : certificat d’urbanisme, états hypothécaires, géomètre si nécessaire, copies, demandes d’informations, publication au Service de la publicité foncière, etc.
Montant typique : 800 à 1 200 € pour un dossier simple. Ajoutez la CSI (0,10 %) déjà mentionnée.

Formule de calcul frais de notaire dans l’ancien

1. Déterminez la base taxable :

   • Prix net vendeur

   • – valeur du mobilier (justifiée)

   • = Prix taxable DMTO

   • Si honoraires d’agence “charge acquéreur” : DMTO calculés sur prix net vendeur, pas sur prix FAI.

2. Calculez les DMTO :

   • Prix taxable × (5,80 % ou 5,09 %)

   • + CSI = 0,10 % du prix (min légal)

3. Calculez les émoluments via le barème par tranches, puis ajoutez la TVA.

4. Ajoutez les débours (forfait réaliste) et les émoluments fixes éventuels.

5. Total = DMTO + CSI + Émoluments TTC + Débours.

Exemple complet n°1 : appartement ancien à 200 000 €

Hypothèses simples et prudentes :

• Département à 5,80 %.

• Pas de mobilier déclaré.

• Honoraires d’agence inclus dans le prix (charge vendeur).

• Dossier simple, débours estimés 1 000 €.

• Pas de remise d’émoluments.

1) DMTO + CSI

• DMTO = 200 000 × 5,80 % = 11 600 €

• CSI = 200 000 × 0,10 % = 200 €

• Sous-total = 11 800 €

2) Émoluments proportionnels (HT) sur 200 000 €

• 0 → 6 500 : 6 500 × 3,870 % = 251,55 €

• 6 500 → 17 000 : 10 500 × 1,596 % = 167,58 €

• 17 000 → 60 000 : 43 000 × 1,064 % = 457,52 €

• 60 000 → 200 000 : 140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €

• Total HT = 1 995,25 €

• TVA (20 %) = 399,05 €

• Émoluments TTC ≈ 2 394,30 €

3) Débours estimés : 1 000 €

4) Total frais de notaire

• 11 800 + 2 394,30 + 1 000 ≈ 15 194 €
  Soit ~7,6 % du prix.

Impact d’une remise (exemple –10 % sur la tranche >150 000 €) : économie d’environ 112 € TTC. Effet marginal par rapport aux taxes.

Exemple complet n°2 : maison ancienne à 300 000 € avec mobilier

Hypothèses :

• Département à 5,80 %.

• Mobilier justifié 8 000 € (cuisine équipée, électroménager, armoires amovibles).

• Honoraires d’agence “charge acquéreur” : 12 000 € inclus dans les 300 000 € (prix FAI).

• Dossier standard, débours 1 050 €.

1) Base taxable DMTO

• Prix FAI : 300 000 €

• Honoraires “charge acquéreur” : 12 000 €

• Prix net vendeur : 288 000 €

• – Mobilier 8 000 €

• Prix taxable = 280 000 €

2) DMTO + CSI

• DMTO = 280 000 × 5,80 % = 16 240 €

• CSI = 300 000 × 0,10 % = 300 € (la CSI est assise sur le prix de vente, pas sur la base DMTO)

• Sous-total = 16 540 €

3) Émoluments (HT) sur 300 000 €

• 0 → 6 500 : 251,55 €

• 6 500 → 17 000 : 167,58 €

• 17 000 → 60 000 : 457,52 €

• 60 000 → 300 000 : 240 000 × 0,799 % = 1 917,60 €

• Total HT = 2 794,25 €

• TVA (20 %) = 558,85 €

• Émoluments TTC ≈ 3 353,10 €

4) Débours : 1 050 €

5) Total frais de notaire

• 16 540 + 3 353,10 + 1 050 ≈ 20 943 €
  Soit ~7,0 % du prix FAI.

Économie générée par le montage

• Sans mobilier ni “charge acquéreur”, DMTO sur 300 000 € = 17 400 € + CSI 300 € → 17 700 €.

• Avec mobilier (8 000 €) et honoraires “charge acquéreur” (12 000 €), DMTO 16 240 € + CSI 300 € → 16 540 €.

• Gain fiscal ≈ 1 160 € sur la seule composante DMTO.

Que peut-on déduire légalement de la base taxable ?

Deux leviers, documentés et raisonnables :

1. Le mobilier effectivement vendu avec le bien :

   • Cuisine équipée amovible, électroménager, meubles, luminaires non scellés, rideaux, dressing amovible, abri de jardin non fixé, etc.

   • Pas les éléments indissociables (parquet collé, cuisine maçonnée, chauffe-eau, chaudière…).

   • Justificatifs recommandés : inventaire détaillé annexé à l’acte, valeur d’usage estimée ou factures récentes.

   • Plafond de bon sens : souvent 3 % à 10 % du prix selon l’équipement. Mieux vaut rester raisonnable et justifié.

2. Honoraires d’agence “charge acquéreur”

   • S’ils sont clairement séparés et mentionnés “charge acquéreur” dans le mandat, l’annonce et l’acte, la base des DMTO est le prix net vendeur.

   • Si les honoraires sont “charge vendeur”, pas d’effet sur la base.

Astuce : préparez l’inventaire mobilier dès la promesse. Le notaire appréciera la cohérence du dossier lors du calcul des frais de notaire dans l’ancien.

Département à 5,09 % : quel impact ?

Reprenez l’exemple n°1 à 200 000 € :

• DMTO à 5,09 % = 10 180 €

• CSI = 200 €

• Écart vs 5,80 % : –1 220 €.
  Changer de département n’est pas une variable de décision, mais cela explique certaines différences entre simulateurs.

Frais annexes à anticiper

• Mainlevée d’hypothèque du vendeur (sans impact pour vous si elle est réglée par lui, mais peut figurer dans les flux de l’acte).

• État daté en copropriété (payé par le vendeur, mais parfois refacturé).

• Mesurage loi Carrez, DPE, diagnostics : à la charge du vendeur.

• Garanties de crédit (caution mutuelle, hypothèque) : hors frais d’acquisition. Chiffrer séparément avec la banque.

Liste ordonnée : calcul pas à pas sans simulateur

Fixez le prix et vérifiez le régime des honoraires d’agence (charge vendeur ou acquéreur).

Dressez l’inventaire du mobilier cédé avec valeurs réalistes.

Calculez la base DMTO : prix net vendeur – mobilier.

Appliquez le taux départemental (5,80 % ou 5,09 %) pour obtenir les DMTO.

Ajoutez la CSI : 0,10 % du prix de vente (min légal).

Calculez les émoluments avec le barème par tranches, puis TVA.

Ajoutez les débours (enveloppe 800–1 200 €).

Additionnez : DMTO + CSI + émoluments TTC + débours = frais de notaire.

Comparez avec une simulation de l’étude et demandez les explications ligne par ligne.

Négociez courtoisement la remise éventuelle sur la tranche >150 000 €.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre prix FAI et prix net vendeur.

• Surévaluer le mobilier sans justificatifs.

• Oublier la CSI dans le calcul.

• Penser que tout va au notaire : la plus grande part est fiscale.

• Croire que la remise du notaire va réduire fortement la facture : l’impact est limité.

• Se baser sur un taux départemental obsolète.

Questions fréquentes

Le neuf a-t-il les mêmes frais ? Non. En VEFA ou logement neuf, on parle souvent de 2 à 3 % (TVA déjà payée par le promoteur, DMTO réduits).
Puis-je payer les frais avec mon prêt ? Souvent oui via le PTZ ou un prêt complémentaire, mais la banque peut exiger un apport minimal.
Le notaire du vendeur et celui de l’acquéreur ? Deux notaires peuvent intervenir sans surcoût pour l’acheteur : ils se partagent les émoluments réglementés.
Faut-il un acompte ? L’usage est 5 à 10 % à la signature du compromis, séquestré chez le notaire ou l’agent.

Conseils pratiques pour alléger la note

• Préparez l’inventaire mobilier sérieux avec photos/factures.

• Demandez à l’agent de mettre les honoraires en “charge acquéreur” si c’est possible et cohérent avec le mandat.

• Anticipez les pièces pour éviter des debours supplémentaires (ex. états multiples).

• Interrogez 2 études si vous souhaitez vérifier les débours et le service.

• Séparez dans votre budget : frais d’acquisition vs frais de garantie de prêt pour une vision nette.

Maillage interne utile

• Comparer les modes de financement : Prêt in fine ou amortissable : comment choisir ?.

• Suivre les conditions de marché : Taux immobilier 2025 : tendances et conseils.

• Optimiser l’assurance : Changer d’assurance emprunteur : mode d’emploi.

• Anticiper la sortie : Indemnité de remboursement anticipé : calcul.

Avertissements utiles

Les taux départementaux, les barèmes d’émoluments et certaines pratiques peuvent évoluer. Votre notaire demeure la source de vérité du calcul des frais de notaire dans l’ancien pour votre dossier précis. Les exemples ci-dessus sont pédagogiques, pas contractuels.

Conclusion

Le calcul des frais de notaire dans l’ancien tient en une équation claire : DMTO + CSI + émoluments TTC + débours. Le levier principal pour réduire la base reste l’inventaire mobilier justifié et, si possible, des honoraires d’agence “charge acquéreur”. Appliquez la méthode pas à pas, comparez à l’estimation de l’étude, puis verrouillez votre plan de financement. Vous achetez en connaissance de cause, sans mauvaise surprise le jour de la signature.