Rachat de crédit immobilier 2026 : simulateur
L’objectif d’un rachat de prêt est simple : réduire votre mensualité ou le coût total. Ce guide “Rachat de crédit immobilier 2026 simulateur” vous donne une méthode pas à pas pour estimer l’économie nette en France, en intégrant les frais incontournables et le cadre légal, afin de décider si l’opération vaut le coup et quand solliciter un courtier.
Ce que recouvre un rachat de crédit immobilier en 2026
Le rachat de crédit immobilier consiste à faire reprendre votre prêt par une autre banque (ou par votre banque actuelle via un “rachat interne”) pour obtenir un meilleur taux, une durée ajustée, ou les deux. En 2026, l’arbitrage se décide toujours sous contrainte du taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France : un TAEG au-dessus de ce seuil rend l’offre irrecevable. Le taux d’usure est public et mis à jour sur le site de la Banque de France et sur le portail du Ministère de l’Économie. Banque de France+2Banque de France+2
La vraie question n’est pas “le taux nominal baisse-t-il ?”, mais “l’économie nette reste-t-elle positive une fois tous les frais déduits ?”. Le simulateur ci-dessous répond précisément à cette question, sans hypothèses irréalistes.
Simulateur pédagogique : calculez l’économie nette en 4 étapes
Ce simulateur “papier” se reproduit facilement sur un tableur. Il vise à chiffrer un gain net plausible, intégrant frais de dossier, garantie, mainlevée et indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Étape 1 : photographiez votre prêt actuel
Rassemblez : capital restant dû exact, taux nominal, TAEG, type de garantie (hypothèque, PPD, caution), mensualité, date de fin, assurance emprunteur et coût mensuel. Cette “photo” sert de base de comparaison. Vérifiez le capital restant dû sur votre dernier échéancier bancaire.
Étape 2 : estimez correctement les frais de sortie
Les trois postes principaux sont :
Indemnités de remboursement anticipé (IRA). En droit français, pour un prêt immobilier de particulier, l’IRA est strictement plafonnée à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Ce double plafond est défini par le Code de la consommation (références L.313-47 et R.313-25). Légifrance
Mainlevée de garantie. En cas d’hypothèque/PPD, une mainlevée peut s’appliquer au moment du remboursement du premier prêt ; demandez un chiffrage notarié ou un ordre de grandeur auprès de votre assureur de garantie.
Frais annexes. Selon les dossiers : frais de remboursement anticipé dans votre banque, frais de dossier de la nouvelle banque, éventuelle pénalité de rachat interne si la banque exige une “remise à niveau” de garantie.
Additionnez ces postes : vous obtenez un coût de sortie réaliste.
Étape 3 : simulez la nouvelle offre sous contrainte de taux d’usure
Calculez la mensualité théorique d’une nouvelle offre en conservant la durée résiduelle ou en l’allongeant modérément. Vérifiez que le TAEG projeté (taux nominal + assurance + frais obligatoires) reste sous le taux d’usure en vigueur au trimestre de l’émission de l’offre. Les seuils d’usure publiés par la Banque de France sont la référence à contrôler. Banque de France+1
Bon réflexe : si le TAEG dépasse l’usure, testez une baisse de l’assurance via délégation (voir plus bas) ou une durée légèrement plus longue pour réduire la charge mensuelle assurantielle.
Étape 4 : calculez l’économie nette “avant / après”
Comparez :
Coût résiduel du prêt actuel : mensualité × nombre d’échéances restantes + coût d’assurance résiduel – amortissement du capital (suivant votre échéancier).
Coût du nouveau prêt : mensualité projetée × nombre d’échéances + coût d’assurance projeté + frais d’entrée (frais de dossier, garantie) + frais de sortie calculés à l’étape 2.
Économie nette = Coût résiduel (avant) – Coût projeté (après).
Si le résultat est positif à plus de 2-3 % du capital restant dû, le rachat est généralement défendable. En-dessous, la marge de sécurité est trop faible.
Exemple chiffré français : méthode “avant / après”
Supposons : capital restant dû 220 000 €, taux fixe 3,4 %, assurance 0,20 % du capital initial, 18 ans restants. Une banque propose 2,9 % sur 18 ans avec assurance déléguée à 0,10 % du capital initial, frais de dossier 800 €, garantie 1 400 €. L’IRA plafonnée jouera le plus faible des deux plafonds : six mois d’intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû. Avec 220 000 € de CRD, 3 % = 6 600 € ; six mois d’intérêts au taux moyen actuel équivalent se chiffrent en général à un montant comparable ou inférieur. Légifrance
Vous calculez alors :
la mensualité actuelle résiduelle, 2) la mensualité projetée, 3) le coût d’assurance actuel vs délégué, 4) l’ensemble des frais. Le bilan net affiche l’économie ou la perte. En cas de gain net supérieur à 5 000 € et TAEG sous l’usure, la décision est favorable.
Frais réels à anticiper : le point légal sur l’IRA et la garantie
Les IRA sont l’élément clef. Le double plafond légal s’applique à la grande majorité des crédits immobiliers de particuliers : au maximum six mois d’intérêts sur la somme remboursée, avec une borne absolue à 3 % du capital restant dû. Référence : Code de la consommation (art. L.313-47 et R.313-25). Légifrance
Côté garantie, la pratique diffère selon que votre prêt était cautionné, hypothéqué ou avec privilège de prêteur de deniers (PPD). Une mainlevée formelle peut être requise pour une hypothèque/PPD ; comptez des frais notariés et de publicité foncière. La nouvelle banque exigera généralement une garantie : caution mutuelle, hypothèque ou PPD. Intégrez ces coûts dans le simulateur.
Assurance emprunteur : le levier souvent décisif
Depuis la loi Lemoine, la résiliation de l’assurance emprunteur est possible à tout moment, sous réserve d’équivalence de garanties. Diminuer la prime d’assurance peut faire passer votre TAEG sous le taux d’usure et sauver l’opération. Légifrance
En pratique : comparez un contrat individuel (délégation) au contrat groupe de la banque. Certains assureurs confirment la résiliation à tout moment sans formalisme lourd ; vérifiez toujours l’équivalence des garanties exigées par la banque. Cardif
Quand passer par un courtier ?
Un courtier devient utile si : votre TAEG frôle le seuil d’usure, votre profil présente une contrainte (CSP, taux d’endettement, co-emprunteur intermittent), ou si vous devez optimiser en même temps le taux nominal, l’assurance et la garantie. Le courtier peut : ordonnancer le dossier, négocier l’IRA ou les frais de dossier, et mettre en concurrence plusieurs banques pour sécuriser un TAEG inférieur au taux d’usure du trimestre. Référez-vous toujours aux seuils publiés officiellement. Banque de France+1
Cas pratiques français
Rachat interne vs rachat externe
Le rachat interne évite parfois la mainlevée et accélère le traitement, mais la concurrence extérieure obtient souvent un meilleur taux nominal. Intégrez la différence de frais pour trancher.
Dossier employé en CDD ou indépendant
Sur profils non CDI, l’assurance individuelle peut tarifer différemment. Demandez plusieurs chiffrages à garanties équivalentes pour maintenir le TAEG sous l’usure. Ministère de l’Économie
Durée ajustée
Allonger la durée fait baisser la mensualité et le TAEG, mais augmente le coût total. Le simulateur doit arbitrer : gain de cash-flow immédiat vs coût cumulé.
Foire aux idées reçues
“Le taux d’usure bloque tout.” Non : c’est un garde-fou. En jouant sur l’assurance et les frais, un TAEG peut repasser sous le seuil si le dossier est bien calibré. Les seuils sont publiés trimestriellement par la Banque de France. Banque de France
“L’IRA est forcément dissuasive.” Pas toujours : le plafond légal double borne limite l’IRA. Sur les dossiers avec forte baisse de taux ou réduction d’assurance, le gain net reste positif. Légifrance
Liens internes
• “Simulation taux crédit immobilier 2025” : utile pour rappeler les paramètres bancaires regardés par les prêteurs, sans dupliquer l’intention “rachat de crédit”.
• “Crédit immobilier sans apport 2026” : ressource complémentaire pour les acheteurs souhaitant optimiser leur dossier avant rachat.
• “Prêt relais 2026 : calcul, risques et négociation” : contexte sur la gestion de la transition, utile si un relais coexiste avec un rachat.
• “Calcul des frais de notaire dans l’ancien” : repères de coûts pour une éventuelle garantie hypothécaire et la mainlevée.
Tableau (2 colonnes max) :
Poste de coût | Ce qu’il faut intégrer
IRA | Double plafond légal : 6 mois d’intérêts ou 3 % du CRD, le plus faible s’applique. Légifrance
Garantie | Nouvelle garantie (caution/hypothèque/PPD) + mainlevée éventuelle de l’ancienne
Assurance | Contrat groupe vs délégation ; la délégation peut faire repasser le TAEG sous l’usure. Légifrance+1
Frais de dossier | Banque entrante ; parfois négociables dans un package courtier
TAEG vs usure | TAEG final doit rester sous le taux d’usure trimestriel publié. Banque de France
Mode d’emploi synthétique pour votre tableur
Créez un onglet “Avant” et un onglet “Après”. Dans “Avant”, placez capital restant dû, mensualité, assurance, échéances restantes ; calculez le coût résiduel cumulé. Dans “Après”, partez de la mensualité projetée au nouveau taux et nouvelle assurance, ajoutez frais de dossier, garantie, IRA plafonnée, mainlevée. L’écart entre les deux onglets est votre économie nette. Ajustez ensuite deux leviers : durée et assurance. Si la durée plus longue baisse le TAEG et passe l’usure, testez l’impact sur le coût total ; puis, essayez une délégation d’assurance pour réduire encore le TAEG.
Check-list décisionnelle
Avant d’accepter une offre, contrôlez :
• TAEG < taux d’usure du trimestre en cours. Banque de France
• IRA correctement plafonnée selon le Code de la consommation. Légifrance
• Assurance : équivalence de garanties si délégation, droit de résiliation à tout moment. Légifrance
• Économie nette > 2-3 % du capital restant dû.
• Durée cohérente avec votre horizon de revenus et votre projet immobilier.
Conclusion
Si vous suivez le processus “Rachat de crédit immobilier 2026 simulateur”, vous obtenez un chiffrage net, réaliste et conforme au cadre français : IRA plafonnée, TAEG sous taux d’usure, assurance optimisée. Lorsque l’économie nette est solide et que le TAEG respecte l’usure, le rachat s’impose ; sinon, attendez une fenêtre de taux plus favorable ou renforcez le dossier avec un courtier.
